各街道辦事處：

現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管的若干意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管的若干意見(jiàn)》

                        泉州市豐澤區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

                                                                                                                                                                                                                                                  2024年10月9日

（此件主動(dòng)公開(kāi)）

附件

關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管的若干意見(jiàn)

為規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（下稱(chēng)業(yè)委會(huì)）活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》《泉州市豐澤區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建、換屆流程指導(dǎo)范本》等相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)我區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度建設(shè)和日常監(jiān)督管理，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

一、健全業(yè)委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)管體系

（一）突出黨組織領(lǐng)導(dǎo)帶動(dòng)作用。業(yè)委會(huì)作為基層居民自治組織，必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)委會(huì)活動(dòng)中的主導(dǎo)作用，社區(qū)黨組織要全面落實(shí)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管，各部門(mén)形成合力齊抓共管。

（二）明確對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。逐步完善黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，屬地政府、住建、民政等部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，厘清職權(quán)邊界，理順管理體系。

1.區(qū)住建局依法對(duì)全區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核制度，配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織每年對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況的考核測(cè)評(píng)。

2.各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)社區(qū)做好轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的籌備、成立及日?；顒?dòng)。把好業(yè)主委員會(huì)籌備組、換屆小組以及業(yè)主委員會(huì)成員候選人的推薦關(guān)、審核關(guān)和選舉組織關(guān)。將小區(qū)物業(yè)管理工作以及對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作納入對(duì)社區(qū)居委會(huì)的年度考核。

二、強(qiáng)化業(yè)委會(huì)成立及換屆監(jiān)管

（一）優(yōu)化業(yè)委會(huì)人員配置。業(yè)委會(huì)委員候選人采取業(yè)主自薦、業(yè)主推薦及社居委推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生，優(yōu)先把“兩代表一委員”、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位黨員、黨員社區(qū)工作者、小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部書(shū)記、黨小組長(zhǎng)等作為黨組織建議人選向業(yè)主推薦，其中黨員比例一般不低于50%。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)“兩委”成員競(jìng)選擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任。

（二）嚴(yán)格業(yè)委會(huì)候選人資格把關(guān)。由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）黨工委牽頭，社區(qū)黨組織、屬地派出所、屬地城管中隊(duì)共同參與，對(duì)業(yè)委會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)對(duì)候選人組織考察，廣泛聽(tīng)取業(yè)主以及有關(guān)單位意見(jiàn)建議，摸清候選人基本情況、參選動(dòng)機(jī)和工作思路，對(duì)不宜作為候選人的情況應(yīng)及時(shí)提出調(diào)整意見(jiàn)；候選人應(yīng)書(shū)面承諾不存在違法違規(guī)行為。候選人名單公示期間其他業(yè)主提出異議并經(jīng)相關(guān)部門(mén)查實(shí)存在違法違規(guī)行為的，取消其候選人資格。

（三）規(guī)范業(yè)委會(huì)換屆工作。業(yè)委會(huì)任期屆滿(mǎn)或因故提前進(jìn)行換屆的，街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社居委應(yīng)指導(dǎo)前業(yè)委會(huì)在屆期內(nèi)成立業(yè)委會(huì)換屆工作小組，并全程指導(dǎo)業(yè)委會(huì)換屆工作小組完成業(yè)委會(huì)換屆工作。前業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)在社居委監(jiān)督下將有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)委會(huì)。前業(yè)委會(huì)拒不移交的，由屬地派出所介入監(jiān)督其移交。

（四）加強(qiáng)黨對(duì)業(yè)主委員會(huì)的政治引領(lǐng)。業(yè)主委員會(huì)中的黨員要主動(dòng)亮明身份，黨組織關(guān)系在社區(qū)的，要將黨組織關(guān)系轉(zhuǎn)入小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部，接受小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部的領(lǐng)導(dǎo)和管理；是在職黨員的，要積極參加小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部組織開(kāi)展的志愿服務(wù)活動(dòng)，帶頭維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益、履行黨員義務(wù)。

三、建立物業(yè)管理委員會(huì)及監(jiān)事會(huì)制度

（一）推動(dòng)物業(yè)管理委員會(huì)成立工作。對(duì)暫不具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，應(yīng)成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)成員由社區(qū)、小區(qū)黨組織代表、和業(yè)主代表等組成，由社區(qū)牽頭下代行業(yè)委會(huì)職責(zé)和召開(kāi)意見(jiàn)征詢(xún)。小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)自行解散。

（二）推行業(yè)委會(huì)和監(jiān)事會(huì)“雙備案”。鼓勵(lì)住宅小區(qū)同時(shí)成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，并向住建部門(mén)和屬地 “雙備案”，接受住建部門(mén)、街道辦事處監(jiān)督指導(dǎo)。任期與業(yè)委會(huì)一致，任職期滿(mǎn)后進(jìn)行新一屆的換屆選舉。未成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，可由小區(qū)黨支部代為行使監(jiān)事會(huì)職責(zé)。

（三）業(yè)主監(jiān)事會(huì)依授權(quán)履行職責(zé)。業(yè)主監(jiān)事會(huì)履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主大會(huì)授予業(yè)主監(jiān)事會(huì)履行以下職責(zé)：

1.查閱業(yè)委會(huì)工作、財(cái)務(wù)記錄，監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作和財(cái)務(wù)狀況；

2.對(duì)業(yè)委會(huì)的提案、議案、報(bào)告、計(jì)劃、預(yù)決算以及起草的規(guī)章制度（草案）進(jìn)行審議、聽(tīng)證和質(zhì)詢(xún)；

3.收集和反饋業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)、業(yè)委會(huì)委員或業(yè)主代表的投訴；

4.列席業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)委會(huì)會(huì)議，就特定的事項(xiàng)提出意見(jiàn)和建議；

5.對(duì)小區(qū)實(shí)施的具體項(xiàng)目提出監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)意見(jiàn)；

6.監(jiān)督業(yè)主大會(huì)決議、決定的執(zhí)行情況；

7.根據(jù)議事規(guī)則的規(guī)定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；

8.議事規(guī)則或業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。

四、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)

（一）建立業(yè)委會(huì)任職和任期培訓(xùn)制度。對(duì)業(yè)委會(huì)成員開(kāi)展崗前培訓(xùn)，普及業(yè)委會(huì)成立及運(yùn)行流程，任期內(nèi)由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭不定期組織社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)委員以及其他相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。每年培訓(xùn)不少于2次，培訓(xùn)情況納入業(yè)委會(huì)履職評(píng)估內(nèi)容。

（二）建立業(yè)委會(huì)印章管理制度。業(yè)委會(huì)必須制定印章管理制度，使用印章需依照業(yè)主大會(huì)授權(quán)的相關(guān)約定。監(jiān)事會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)公章管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)違反印章管理制度的，監(jiān)事會(huì)應(yīng)及時(shí)上報(bào)社居委，社居委應(yīng)責(zé)令業(yè)委會(huì)進(jìn)行整改。

（三）建立業(yè)委會(huì)述職報(bào)告制度。業(yè)委會(huì)必須向業(yè)主大會(huì)、物業(yè)所在地社居委黨組織做工作述職，監(jiān)事會(huì)應(yīng)同時(shí)做年度監(jiān)督工作述職。涉及小區(qū)維修改造、公共收益（含保證金及孳息，下同）、共用部位共用設(shè)施設(shè)備、制定和調(diào)整有關(guān)規(guī)約制度等有關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)先報(bào)告小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部審議，涉及全體業(yè)主的重大事項(xiàng)，還應(yīng)報(bào)告所在地社區(qū)黨組織審議后實(shí)施，同時(shí)接受社居委的意見(jiàn)和全程監(jiān)督與指導(dǎo)。

（四）建立業(yè)委會(huì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)制度。業(yè)委會(huì)要建立年度審計(jì)制度，各社區(qū)應(yīng)委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)業(yè)委會(huì)及主任在任期間的公共收益的具體情況、業(yè)委會(huì)工作經(jīng)費(fèi)及其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告在小區(qū)內(nèi)公示，審計(jì)報(bào)告應(yīng)報(bào)送屬地物業(yè)主管部門(mén)備案。審計(jì)費(fèi)用可從小區(qū)公共收益中列支。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘。業(yè)委會(huì)組建后，應(yīng)對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況開(kāi)展?jié)M意度調(diào)查，業(yè)委會(huì)續(xù)聘或選聘物業(yè)應(yīng)依據(jù)滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果實(shí)行續(xù)聘或選聘行為。

業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主監(jiān)事會(huì)、小區(qū)黨支部和社區(qū)黨組織報(bào)告，擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案，書(shū)面征求業(yè)主的意見(jiàn)，報(bào)小區(qū)黨支部和社區(qū)黨組織審議后，提交業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并在小區(qū)內(nèi)公示之后代表業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。選聘過(guò)程由社居委全程參與指導(dǎo)監(jiān)督。選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的查詢(xún)、監(jiān)督。

業(yè)委會(huì)在設(shè)立招投標(biāo)條件時(shí)，應(yīng)將企業(yè)信用狀況納入選聘條件，設(shè)立信用資格門(mén)檻，投標(biāo)企業(yè)也必須出具由注冊(cè)地物業(yè)主管部門(mén)出具的信用等級(jí)認(rèn)定材料。

（六）強(qiáng)化業(yè)委會(huì)公開(kāi)透明履職。業(yè)委會(huì)應(yīng)形成公共收益管理制度，定期通報(bào)公示小區(qū)公共收益收支情況、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用及賬面余額情況、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況等，及時(shí)公布業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)決定和涉及小區(qū)的各類(lèi)事項(xiàng)。涉及公共收益的支出計(jì)劃應(yīng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，每項(xiàng)支出在使用前應(yīng)當(dāng)公示。

社居委要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共收益的監(jiān)管，通過(guò)與業(yè)委會(huì)建立共管賬戶(hù)、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)人員集中統(tǒng)一記賬核算的方式，確保公共收益公開(kāi)透明、賬目明晰。

（七）規(guī)范維修資金使用。小區(qū)內(nèi)動(dòng)用維修資金的，業(yè)委會(huì)應(yīng)初步制定維修及資金使用方案，報(bào)小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部審議后按程序?qū)嵤缮缇游讨笇?dǎo)并負(fù)責(zé)核實(shí)、鑒證申請(qǐng)維修資金相關(guān)材料的真實(shí)性，重點(diǎn)抽查核實(shí)相關(guān)材料公示是否到位與業(yè)主簽字的真實(shí)性，并向維修資金（使用）管理機(jī)構(gòu)提供抽查的情況說(shuō)明。

五、加大業(yè)委會(huì)監(jiān)督考評(píng)力度

（一）加強(qiáng)違規(guī)行為整改。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道、社居委應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行認(rèn)定并責(zé)令其限期改正；拒不整改的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)住建局，區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)會(huì)同屬地街道依法撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

（二）落實(shí)違規(guī)罷免程序。業(yè)主監(jiān)事會(huì)或社居委發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)成員存在負(fù)面清單規(guī)定的情形、危害業(yè)主共同利益情況的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）及社區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)進(jìn)行認(rèn)定。情況屬實(shí)的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社居委啟動(dòng)罷免程序，及時(shí)終止業(yè)委會(huì)成員資格。

（三）建立業(yè)委會(huì)履職評(píng)估制度。各地物業(yè)主管部門(mén)組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)或第三方機(jī)構(gòu)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)進(jìn)行考評(píng)，重點(diǎn)針對(duì)業(yè)委會(huì)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)、規(guī)范運(yùn)作、成員履職、印章使用及公共收益管理使用、接受所屬社居委監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)委會(huì)發(fā)揮作用等情況，評(píng)估結(jié)果向全體業(yè)主公開(kāi)。評(píng)估辦法和細(xì)則由區(qū)住建局負(fù)責(zé)制定。

（四）加強(qiáng)失信聯(lián)合懲戒。業(yè)委會(huì)成員存在違法違規(guī)行為的，應(yīng)實(shí)行失信行為聯(lián)合懲戒；業(yè)委會(huì)成員屬于黨員或機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部職工的，同時(shí)按黨紀(jì)、政紀(jì)規(guī)定予以處理；違反相關(guān)法律法規(guī)的，依法追究法律責(zé)任。

六、指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作

（一）社區(qū)在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)下，每月或每季度牽頭召開(kāi)一次由社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方共同參加的小區(qū)治理聯(lián)席會(huì)議，互相通報(bào)工作進(jìn)展，針對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行集中研究、協(xié)調(diào)解決。

（二）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前審核會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等內(nèi)容。業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門(mén)棟進(jìn)行不少于15日的公告。

（三）業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）督促業(yè)委會(huì)進(jìn)行換屆。逾期仍未召開(kāi)或組織的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)社區(qū)對(duì)小區(qū)進(jìn)行換屆。

（四）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

（五）業(yè)主委員會(huì)集體辭職或任期屆滿(mǎn)仍未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）監(jiān)督下移交社區(qū)暫時(shí)保管，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后由社區(qū)與其進(jìn)行移交。

（六）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，并指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立突發(fā)事件和矛盾糾紛應(yīng)急處置預(yù)案，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)。

（七） 街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)做好全市物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)相關(guān)信息的采集更新工作，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)履職、履約情況，定期組織業(yè)主代表對(duì)雙方履職、履約情況進(jìn)行評(píng)議。

七、附則

本意見(jiàn)由豐澤區(qū)住建局負(fù)責(zé)解釋?zhuān)园l(fā)布之日起實(shí)施。